投资英国的房产,有没有搞明白有怎样的税?

在香港,几乎每份财经报纸都会刊登英国楼市的广告,宣传这个楼盘离地铁站有多久,离学校有多方便,未来投资和收租前景有多好。

吉力身边也有不少朋友投资英国的楼市,不过当问起实际上会面对怎样的税务问题,大部分人都不知道。今天咱们一起来看一下,也方便你在决定是否要买英国房产时,有个更全面的参考。

对于并不属于英国税务居民的投资者而言,一般有三种方式来持有英国的房产:

第一种,最简单,直接以个人名义持有;

第二种,通过非英国的公司来持有,而实际投资者则持有公司股权;

第三种,由非英国设立的信托来持有,实际投资者和家人是信托的受益人。

以前,很多投资者会以非英国公司的形式,来持有英国房产,这是因为在税务上,会比个人或信托持有来得更低。但如今,这种税务优势则被新规取消了。当然,如果处于尽可能保密的话,用公司或信托持有,当然会比个人持有来得更好。

那投资英国的房产,会面对怎样的税务呢?

 

首先,就是土地印花税(Stamp duty land tax),这是由买方支付的税项,按购买价格的百分比征收,对个人而言,累进税率最高为12%(针对超过150万英镑的房价比例)。

对于用非英国公司来持有房产,情况则更糟糕,它们通常支付15%的统一税率(假设房产价值超过50万英镑)。

英国税务和海关总署目前正在考虑对非英国居民的住宅物业购买者征收额外的1%的附加费。

 

 

第二种,就是资本利得税。如果卖出房产时的价值高于买入的价格,交易产生了资本利得,那么就需要缴纳资本利得税。

对于非英国居民的个人来说,从2015年4月6日起,任何价值的增加都要按最高28%的税率缴纳资本利得税。

从2015年4月6日起,非英国信托的受托人也将按28%的税率对任何价值的增加支付资本利得税。

如果英国的住宅物业由非英国居民的公司持有,从2015年4月6日起,任何增值,都要按19%的税率缴纳公司税。

 

 

第三种,遗产税。

对于个人所有权而言,房产的实际所有人死亡时应缴纳遗产税(IHT),最高税率为房产价值的40%(目前起征额是32.5万英镑)。

虽然在历史上,非英国居民可以通过非英国的公司来拥有英国的住宅物业,从而避免缴纳个人所得税,但自2017年4月6日起,这不再可能。物业的价值被视为 "透视 "的,就像公司不存在一样,直接穿透到实际所有人。因此,该非英国定居的实际所有人死亡时,应按财产价值缴纳遗产税,最高税率为40%。

如果用非英国信托来持有房产,确实可能避免遗产税的问题,但是根据信托的性质,在信托成立的每一个10周年,可能要对信托中持有的英国房地产的价值支付税项,最高税率为6%。

 

第四种,收入税。

这是在收到租金收入时支付的。对于个人来说,目前最高税率为45%,从2020/21年起,房产贷款成本(若有的话)将按基本税率(20%)进行扣除。

从2020年4月6日起,非英国居民的公司对其租金利润缴纳公司税,目前税率是19%。

如果房产是由非英国的信托公司拥有,那么租金收入将按45%的税率缴纳所得税。如果英国居民的受益人使用该房产,或信托的委托人是英国居民,则可能产生进一步的税收。

对于非英国居民的房东,除非房东申请在自我评估的基础上纳税,否则基本税率的税款将由出租代理或租户自动在源头扣除。

 

所以你会发现,持有英国房产进行投资,需要面对的税务成本并不低,是否值得,就要看自己的计划和需求了。从目前的税务角度上看,三种持有方式,也就是:个人直接持有,通过非英国的公司名义持有,或者非英国信托持有,三者都差不多。不过通过公司或信托持有,可能对于继承的便利度,以及防范离婚方面,还是有优势的。如果真要投资英国房产,则可以综合考虑,通过什么样的方式。

本文专业方面的内容,也参考了STEP Journal Aug/Sep 2019

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