派息12%的首批基础设施REITs值得买吗?

最近有不少朋友问我:很多大V推荐的“首批基础设施REITs”值得买吗?听说每年收益有12%?那岂不是比自己炒股要好太多了?

吉力目前的资产配置中,有港股的REITs(领展和置富),还有两支新加坡上市的REITs,作为一个REITs投资爱好者,对目前内地上市的这9支REITs并不感兴趣。也不建议普通散户去涉足。

为什么呢?我们先谈一下咱们的投资目标。

投资股票,主要为了两个目的:资本增值,以及获取比银行理财产品更高的股息率。

那REITs能否达到这两个目标呢?资本增值,比较难;而获得更高的股息率,看上去好像可以,毕竟不是有12%的派息率嘛?但实际上是否能够维持?不好说。

目前这9支REITs分为两类,一种是有实际产权的,比方说工业园,真的是拥有土地和商用办公楼的;另一种则是权益类的,比如高速公路收费,只是一种特许经营权,到了年期之后,是要还给政府的。

这种权益类的REITs最大的问题就是:因为背后的资产价值最终要归零(还给政府),所以实际上这个REITs的净值会每年都降低。就好比说,你买一只股票,明白地告诉你,股价基本上每年会跌,直到最终跌到0,我问你:买不买?

你肯定会发问:你当我傻啊!当然不买啦!可是这支股票又告诉你:虽然我们净值会下跌,但是我们每年派发的股息很高啊,有12%,比别人家都高,持有20多年,就算最终股价归零,那么多年的派息,不也早已回本,还有赚不少吗?

沪杭甬高速公路这支REITs,就是这么回事,所以它才会派发12%的股息率。可问题是,是不是每年都能保证12%?当然不行,预计2022年就下跌到10%了。至于高速公路是不是真能收费稳定?我不懂,所以宁可远离。

除了高速公路之外,产业园也应该会面对政策风险,而垃圾焚烧、水务处理等项目,更是政策补贴影响相当大的行业。作为普通散户,不懂,就不投资为好。

目前这种REITs最大的问题是:单支基金内只有一个项目,投资风险太大了。而成熟市场的REITs内有各种资产项目,甚至越分散越好。

比方说,亚洲最大的REITs,领展,就拥有中港两地近130个商场、办公楼和停车场物业等。这样即使一个物业出现问题,对于整个REITs影响也不大。再加上,领展这样的REITs更加贴近老百姓的生活,你知道他们的商场在哪里,去逛一下就知道出租率如何,商户们的生意怎样,续租率如何。很容易理解的投资,我们才知道背后的逻辑在哪里,才适合咱们散户投资。

如今也是首批REITs上市,算是作为试点吧,这些项目背后的大股东也都是比较牛的,试点项目肯定要保证成功,肯定要拿最好的资产上嘛,所以机构投资应该对它们还是很感兴趣的。

但是对于普通散户而言,观望即可。等到未来有更多商场写字楼项目等打包成为REITs上市时,再投资就好,相信未来中国REITs的发展也能够赶上成熟市场的。咱们境内投资的选择也会越来越多。

吉力理财

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