当又一城的“收租婆”,值不值得做?

今天是周五,咱们讨论下自己的理财投资。吉力一直尝试各种不同的投资方式,作为理财顾问,在投资专业知识方面,光说不练肯定不行,把自己学习投资和实践的心得进行梳理,给自己反思的同时,也能够给予感兴趣的朋友一些启发参考。但事先说明,凡是投资都有风险,不能够视为任何投资建议

相比于买入股票后等涨,目前阶段的我更加偏爱能够持续产生派息的方案,目的就是能够产生足够的现金流,来补贴房贷、生活开支,以及未来的养娃费用。如果一个月的开支是5万的话,那么能够获得每月5万的派息作为被动收入,理论上不就是财务自由了吗?

长期稳定地获得派息的方式当然有储蓄保险计划,但总不可能把所有钱都买保险。中短期的方式就是债券、债券基金和房地产信托基金REITs。而这次我学习投资的就是REITs,还是一支新加坡上市,可背后的资产却来自于香港、北京和上海的物业,并且70%的营收来自于香港小伙伴们肯定都去过的又一城!

各大投资网站上细节分析这支REITs的文章有不少,在这篇笔记中,主要梳理一下在判断是否值得投资时,要看那些重要的指标。

首先,房地产信托基金REITs都可以像股票一样进行交易,新加坡和美国的REITs非常发达。这样的基金在法律上就明确规定要把利润大部分(比如90%)都作为派息给予投资人。大部分投资这支新加坡上市REITs的朋友都是通过Interactive Brokers这个券商平台来做的,并且还可能涉及杠杆融资。

看值不值得投资这支REITs,要看它的派息率,以及派息的增长率。从上图Google Finance的数据可以看到,目前价格下的预期派息率是6.42%,仔细看该REITs的网站财务报表会发现,从13年上市到16年的派息增速每年基本上都是9%-12%,而17年相比16年,则增速只有不到4%。今年的最终报表未出,应该也是接近这个数字。

为什么说投资REITs就和当收租婆没啥区别呢?因为派息就是等于租金扣除运营成本。想象一下你拥有一个商场,招揽商家来租你的店面,然后收租金。为了保持商场的运营,你得请一些保安、清洁和维护,还得有人负责招租以及施工,这些就是成本。理论上成本会随着通胀上涨,而租金除了通胀,要看这个商场或办公楼本身有没有能力加租。地理位置好,逛商场的流量大,商家自然就愿意给更高的租金。又一城就是占据了这样的优势。

由于这支基金的70%利润来自于又一城,所以很多人认为投资它,其实就是等于在投资又一城。那么觉得这个投资是否吸引,就看你认为又一城在未来是否能够继续保持人流旺盛,商家们愿意在面对加租金的情况下还续租,或者吸引到愿意支付更高租金的商家。在这点上,就看每个人自己怎么想的了。

知道能收多少租金,也得看一下这个基金到底债务方面有没有问题,在万一突然间整个楼市大跌时,会不会出现财务问题?从财报看,这支基金的借贷比率是40%。想象下你在上海买房子,用6成首付,4成贷款。如果突然间楼市大跌,理论上只要楼价不跌60%,并且你持续还房贷,银行是不会找你麻烦的。而香港的又一城,北京和上海的写字楼的估值突然间大跌60%的可能性有多大?自己判断。较为低的借贷比率,也是很多人评论不错的原因之一。

不过对于我们非新加坡居住的人而言,新币计价的投资物还是存在汇率方面的风险。这样的风险也需要考虑。

你可能会说:就当这个物业很稳健,但也就是6.42%的收益率嘛,这不高啊!别忘记还可以适度地加杠杆。IB现行的新币借贷利率是2.1%左右,如果我们借1倍的杠杆,那么扣除利息的净收益可以这样算:6.42% x 2-2.1% =10.74%。这样的收益看上去算是不错了吧?

所有加杠杆的投资,都是有风险的!若加了1倍的杠杆,理论上只要这支REITs跌个40%,那么很可能就会被斩仓,最多损失所有的本金。那发生的概率大不大呢?去过一年,这支基金价格的波幅大约是28%,并未达到平仓线。正常投资时,一定会分阶段买入。只要认为这支基金背后的商场确实运营没问题(经常跑又一城去视察一下?),价格下跌可能反而是增持的好机会。

杠杆投资并不一定可怕,关键在于你明白到底投资的是什么,并且你自己的财政状况没问题,在跌价的时候不但能够拿得住,还有子弹可以增持。最怕的就是在跌市中发现自己需要钱,不得不在低价时卖出,到底账面巨额的亏损。当年香港楼市大跌,能够熬得过“苦日子”的香港人现在个个千万富翁。所以,投资必须适度,符合自己能力范围内的才合理。

最后还是强调一下,这篇是吉力自己投资的研究笔记,结合了几位撰写该REITs的大牛文章的观点以及自己的理解。只供交流学习,不可视为投资建议

吉力理财

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