扭转重要的理财思维:没稳定现金流,装个毛有钱人?

前些天和一个财富非常不错的朋友聊天,她说,他们家最“山穷水尽”的时候,银行账面上只剩下9000港币!不过很明显,他们自己不担心,也没有家人会为他们这件事担心,因为等下个月,他们银行账户上的数字又会恢复到很多人一年的薪水都不止。她这个例子让我想一个问题:有钱是怎么定义的?难道不是看长期躺在银行账户上的数字吗?

今日我通过分享一位我的偶像的事例,分享一个观点:是现金流决定了财富。无论现在你资产,你要做的,要么就保护、要么就增加自己的现金流。

香港著名的博客博主Starman,应该与我同龄,普通家庭出身。在投行顺风顺水的那些年,他赚取了相当可观的第一桶金。就在他打算自己辞职创业时,他太太和父母都反对:万一创业有个不顺,没钱了,一家人怎么办?所以,为了他们的安心,他于是建立自己最核心、产生足够被动现金流的投资组合:融资杠杆短年期债券+不做杠杆的房地产信托基金REITs。这是最基本的通过利率差扩大稳健派息的现金流的方法。我把他具体如何操作债券+REITs的讲解放在文章末尾,感兴趣的朋友们可以参考。

在满足了家里安心的需求,做好和防守后,他就真正开始玩转现金流的的资本运作:“现金流资本化”。成立自己的投资公司,投资工业大厦、商铺甚至是农地。

2015年中,他以低于市价在上水买了一块仓地,然后改造成一个现代化物流货仓,然后分拆成11个独立契小货仓,他的公司提供物业管理。在这个改造项目还没有完成之前,这11个小货仓就由4个买家全部承租,每月收租110万。测量师行根据现在的租金现金流进行重新估值为2.53亿。银行则根据测量师的估价报告,给予四成按揭,由此Starman已经取回了所有的本金。按揭还款每月50万,如此还创造出了每月60万的净现金流。别忘了,还款的50万中的33万是偿还本金。

你会发现他的资本运作的手法的核心在于:买入低估值的资产,强化资产的现金流从而把资产估值提升,然后再把资产抵押给银行把资产升值的部分进行套现,继续买入低估值资产。本质上所有的房地产开发商的玩法都是如此。近5年香港诞生了一大批地产富豪,就是因为不断通过房产升值后的重新按揭,把房产升值部分套现,把套现的金额再去买房。由于香港的租金回报率近些年都是大于按揭利率,所以在名下房产越来越多时,净租金现金流也同样不断地扩大。

这样的杠杆债券和现金流资本化绝对不是每个人都能够达到门槛以及有能力来完成的,但我看到的是其操作背后更为深层次的理念,才是最有启发性的。

首先,谈任何理想前,先构建足够的被动现金流从而照顾好家庭。做任何生意都是有风险,更别说牵涉到融资。有家室妻儿,却不考虑给家庭产生足够的被动现金流前就只顾着炒股炒楼,或者拿家里所有的钱一心创业(甚至是投机),这算什么男人?即使现在银行账目上有钱,即使现在有几套房子却都没有正现金流,谁又能保证不会坐吃山空,谁又能保证房子在缺钱的时候能卖出好价钱,谁又能保证自己壮年时肯定不生病,不影响主动现金流?还偏偏有人开口只谈资产翻倍增值,一谈稳健保障就说别人“骗子、浪费钱”。不关心妻儿现金流保障的男人,谁嫁谁倒霉。没稳定被动现金流,装个P有钱人?

其次,资产升值的主要原因是未来现金流的提升,而你自己就是最牛逼的资产。在香港,一个人的买房贷款的最高额度不是由想买的房产价格决定的,是由你能够提供的收入证明来决定的。银行根据你自己的收入现金流,给你估值,认为你能够借多少,然后你就知道能够买得起多少金额的房产。现金流保证了你未来的供款能力。Starman的手法是强化资产从而提高现金流,那么我们不也可以通过提升自己,来提高我们的收入现金流,从而提高我们自己的估值吗?人才市场同样通过“薪水现金流”给每个人估值。那么我们该怎么做,道理是不是已经很明显了?

最后,永远不要投资自己不懂的东西。Starman在书中反复强调,他投资仓地是做了非常多的调研分析,外加他本身投行分析师出身的估值建模基本功,因而从投资工厦、仓地甚至农地中获得很大的成功。即使强如他,也十分小心地计算公司现金管理,避免出现短期现金流无法应对按揭还款的情况。若你对相关领域不懂,则千万不要运用任何杠杆投资,哪怕是看似风险很低的债券。一位投行的朋友也我说:若同样是抵押融资杠杆,我宁可用保单作为标的而不是债券或基金,毕竟保单没有波动,不会被call margin。道理亦是如此。对大额保单融资抵押感兴趣的朋友们,可以关注下吉力未来的文章,或者咨询专业的保险顾问们。

 

总结今日分享

现金流是一个企业的生命血液,对于一个家庭而言也是如此。我们终身学习的目的,就是不断“强化自己”从而提升所属企业的某种现金流,于是职场也会给予我们一个更高的估值回报,最终体现在收入薪水上。创业则更是如此。

我们理财的目的,则是持续创造稳定的被动现金流,从而给予家庭一个安心的保障。如果你还没有能力创造过多的被动现金流,那么就靠保险先保障好自己产生主动现金流的能力。随后,在自己熟悉的领域,通过理财的方式,逐步增加被动现金流,最后才是考虑纯粹靠资产增值的进攻。

期望对你有所启发。

具体可以参考:http://www.wangchenjie.com/2017/05/passive-income-investment/

吉力理财

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