想要投资海外房产,除了去海外真的买房子甚至买地、买停车场,还有其他的选择吗?

有朋友问我:看到很多人在推荐也在投资海外的房产或者地产项目,吉力你觉得值得投资吗?或者建议有多少比例放在美元保险储蓄,额外的钱多少可以放在海外房地项目中呢?

 

吉力回答:

海外投资变得越来越“平民化”,很多中产阶级也开始投资海外,买欧洲或者美国的房产、酒店投资项目、土地投资项目,甚至还有停车场的项目。每个投资方法都有其特色。但是对于每一个投资项目,在没了解之前都没办法胡说到底好还是不好。唯一需要留意的是:很多具体的地产项目都有明确的最早退出时间,比如十年才可以提取获益等等。而房产的话,则当然要具体卖出才有收益,期间还可能需要持续供款和面对放租的事宜。流动性本身是需要认真考虑的。若是你手上有10万美金,然后全部投资在一个地产或者房产项目中,我觉得风险可能会太高,万一这个项目出了什么不可预期的问题呢?

但是在说其他的之前,务必还是要中立地说一句,任何投资项目都有其优点和缺点,把项目了解清楚,然后看看其缺点自己是否可以接受,然后再做决定,这才是明智的。

那么除了实体的地产、房产项目,还有什么其他的地产类别的推荐呢?有!可以像股票一样买卖的房地产信托基金REITs,或者是地产类别的ETF。

 

什么是REITs?

REITS,房地产信托基金。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

香港的小伙伴很多逛商场时会看到“领展”(以前叫领汇)这个贴在商场门上的Logo,说明这个商场是领展产业信托这家公司在经营的。这家公司把从商场的租金收益打包上市成为REITs,在港股市场中输入代码就可以像股票一样交易,这家信托公司把绝大部分的租金收益拿来作为这支基金的派息(REITs对于收益分配比例有严格的要求),投资人期望像商场股东那样来分享定期的租金收入,同时也能够享受到这个公司的长期发展(股价上升)。道理就跟房子收租的同时也期望其房价上涨一样。

下列的就是香港港股市场中可以选择的各种REITs,每家公司侧重点有所不同。

 

那如果要投资海外的话,主要最热门的就是美国为主了。下面借用雪球上“徐佳杰Pierre”的一篇文章图片和部分文字作为说明,原文链接会附在最后。

 

 

这些REITs和港股的REITs一样,定期派息,派息的钱的来源就是这些地产信托基金背后的租金收入,从息率上看其实非常吸引的。下列图中显示的是2013年的股息率,查询了一下,目前这些信托基金的股息率差不多依然保持。

 

 

举三个上述信托基金中的例子,说明下到底背后投资了些什么。

GOV拥有29处物业,其中25处物业大约300万平方英尺的面积出租给了美国政府,另外4处物业大约30万平方英尺的面积出租给了加利福尼亚、马里兰、明尼苏达和南卡罗莱纳州政府。

Senior Housing Properties Trust是一家房地产投资信托公司,投资於老年住宅房产市场,包括老年公寓、辅助生活设施、集中照顾中心和看护中心。公司目前已在美国23个州拥有86个房产地。公司现有的业务发展计划包括提供4种类型老年住房。2002年1月,公司从Crestline Capital Corporation收购31个老年生活社区,共有7,487个居住单位。同时,公司还将这31个房产地出租给以前的子公司Five Star Quality Care, Inc.。

HPT房产信托(HPT):酒店物业信托管理公司,从事房地产投资信托业务,收购和拥有由其他酒店出租或经营的众多酒店。截止2001年12月31日,公司在美国37个州拥有230家酒店,客房总数达31.7万间。公司各酒店则以Marriott名下的Marriott Hotels, Courtyard, Residence Inn, Wyndham Garden, Wyndham, Summerfield Suites,AmeriSuites,Candlewood Suites,Homestead Studio Suites,TownePlace。

 

因为一个REITs中打包了多个地产项目,吉力个人会觉得风险能够分散些。这些REITs可以通过美股账户来进行交易,方式也与买卖股票一样,不需要像个体地产项目那样需要律师介入合同等事宜。

但如果觉得REITs都不够分散的话,那么分散到极致的就是REITs的ETF了。如果不知道什么是ETF的话,可以翻翻吉力的网站,进行搜索:www.wangchenjie.com

 

美国的REITs指数基金ETF

举个例子,Vanguard的REITs指数基金可以说是美国的全部REITs的大集合,类似于我把所有美国的REITs全部给买了,当然每支基金的投资比重有所不同。并且这支ETF的每年手续费才0.12%!良心啊!所以绝大多数美国投资者的整个资产配置中,都非常建议把这支ETF作为地产类别的投资选择之一。

而这支基金的回报可以看到如下。经过10年的经济周期,包括了一次因为房地产而引发的金融海啸,依然有7.83%的年化收益(其中包括了股息再投入)。

 

看一下这支ETF的投资组合,前10大的投资组合也只占到了36%不到的比重,可以说是相当得分散投资了。

以目前的ETF交易价格,这支基金目前的派息率在3.88%(中国居民投资美股需要扣除20%的税,香港居民需要扣除30%的税),每3个月派一次息(不定期有本金返还),若是作为持有收息的话,也是一种选择吧。

由于ETF是指数,充分的分散投资,因此收益率可能会小于某个个别的REITs,但是也正因为平均化,所以股价波动也会比较小。REITs和ETF之间如何选择,就看每个人对于房地产市场的偏好了。

 

REITs和REITs的ETF都是除了实体的土地和房产之外非常推荐的分散投资类别的标的物,并且随时可以买卖,流动性方面无需担心。同时免去了调研个别地产项目的麻烦,一般建议买入后长期持有收息就行了,大风大浪也不要去管。吉力自己会比较偏爱这样的懒人投资。

当然,若是从预期回报率而言,某些好的实体地产项目的回报率可能会非常不错,因此并非说互相替代,只不过适合不同的人而已。多了解一种投资方法,对自己个人理财而言,总是好事情嘛。

 

此篇文章吉力只做理财科普,不能够视为个别基金的推荐。并且吉力目前并不持有上述提到的任何基金。

 

参考文献:

徐佳杰,雪球,《图说REITS:美股REITS哪家强?》https://xueqiu.com/7813497513/38118097

 

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