婚前情侣共同买楼,该留意些什么呢?

吉力导读:结婚前未婚夫妻先把房子买好,还真有不少。特别是在香港,因为一方非永居买房需要加15%的税;或者因为要利用夫妻单名购买第一套房产,可以最多贷8成这样的贷款政策,所以会发生很多这样的事情。今天看到这篇文章关于此类做法的风险,觉得还蛮有趣,因此分享给大家。

 

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撰文 : 梁耀康 認可財務策劃師(CFP)/特許金融分析師(CFA)

来源:香港经济日报,原文标题:婚前買樓諗真未?

 

每逢有新樓盤開售都會吸引到不少一雙一對的男女睇樓,但情侶一齊買樓前真的要諗清楚。

在香港買樓是很多人的人生目標,早前有調查指,在逾千名受訪者中,有超過四成單身男女皆以買樓為最想實現的人生目標,比例遠高於選擇結婚。另外,另一調查指,有七成情侶想先買樓才結婚,不少因買樓遲婚。

 

非結婚情侶勿夾錢買樓

要有樓才結婚筆者雖不認同,但在社會傳統觀念下,大部分準夫婦都面對着壓力,所以如果因為結婚而買樓,相信無人會覺得不合理。不過,若在婚前作出這個重要的人生決定,則要從多方面認真考量。

朋友Ronald計劃同女朋友結婚,所以打算買入單位自住,「现在樓價那么貴,如果早幾年有同女朋友一齊買就不用那么愁。」

「那你當時又唔買?」

「那時拍了拖不就,怕萬一分手就煩。现在大家都叫穩定又認定對方,不信對方好難行下一步。況且各自都有付出過,萬一真的有事都無得好怨。」

一直覺得Ronald並非很理性會權衡的人,但聽了他說略為改觀。事實上,情侶除非為結婚而共同置業,否則不應一齊夾錢買樓。正如上期講過,一旦婚前出現變掛,要分清財務瓜葛是十分困難的事,所以最好不要共同投資。

 

婚前置業要揀聯權共有

假如真的決定在婚前為結婚而要買樓,首先要傾清楚財務安排,例如首期各自付出幾多及之後如何分擔按揭供款等。最簡單當然是各出一半,但現實情況多數是有一方會出較多。此外,除非已有租樓自住經驗,否則根本不清楚管理費、水、電、煤、差餉等雜費加起來少則都幾千元,相信大部分準新人應不會傾到如此深入細節,但不要看輕這些恒常支出,在同居或婚後應找時間認真傾一傾。

至於買樓第一個大家會在意及認真思考的問題多數是以單名或聯名形式持有物業。近年的確聽多了只落一個人名持有物業情況,因為打算將來買第二個物業時可免繳雙倍印花稅。不過,目前樓價高企,連專業人士儲首期買樓都不易,如果是為一個無了期計劃打算,倒不如實事求是,採用聯權共有形式可更具保障。

大家要記住,不論男女,婚前及婚後的法定地位是不同的,如果婚前出現爭拗而分手,樓契無名的一方是很難追討,或許大家聽過只要證明到自己有付出及供款都可以申索,但這些已經是要上法庭處理的案例,消耗心神及金錢,承受的財務及心理壓力非親身感受能理解。因此,應做還是要做。

 

若分手怎處理宜先傾清楚

至於用聯權共有方式,即所謂「長命契」,要注意,當其中一個聯權共有人去世的話,其物業內的權益,會自動由在世的共有人承受,直至剩下最後一人為止,而且任何一個共有人不能以遺囑來處置其權益。即是說,在婚前如出任何意外離世,物業擁有權會自動歸對方,而不會有任何權益可留給父母等親屬。

因此,在買樓前要傾清楚萬一分開或有意外,物業應怎處理,尤其是首期是由父母借出的話,應坦承溝通取得共識。當然,返回現實,事前點傾都假,最好記住即使婚前分手,凡事都留一綫,說話不要講得太絕,而且最好盡快攪清業權點處理,是賣樓分錢,或由一方完全買入業權。

 

買樓應跟人壽保險

聯名買樓最怕一種情況是有人想賣,但另一方不願賣,而且本來應共同供款,但對方又停供他/她的部分。遇到這情況可考慮先將物業出租,以應付供款。此外,物業不同一般投資,一般投資多數最多只會蝕所有本金,但物業是有機會變負資產,斷供會留下不良紀錄,被迫申請破產對專業人士的影響就大,因有機會令專業牌照不獲續期,飯碗有危機。

不過,狠心的人一定有,但遇到「極品」的機會較低,反而更大機會是出意外,若有一方離世,另一方單獨供唔起並不罕見,所以既然因為愛對方夾錢買樓,應做多一步,買一份人壽,投保額要與按揭金額相同。建議可用定期壽險(term-life),或按揭保險,這可為愛的人提供保障,免得愛巢變為地獄。

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