香港人把买第一套楼叫做“上车”,以70年代房价看看“车”是怎么开的呢?

香港社会把买第一套楼叫做“上车”,无论这个楼到底是私楼还是绿表居屋(廉价房),反正年轻人都向往着三十岁能够买到自己住的房子可以结婚生子,因此年轻人的梦想也被买楼所绑架。其实别说香港,现在大陆也有这样的倾向,特别是对于在异地打拼的年轻人。昨天看到一个微信公号文章说,《欢乐颂》的火热其实代表了一个新时代的开始,《奋斗》那个纯真梦想的时代已经过去了,现在年轻人不得不向现实低头,梦想?或许只属于晚上12点到早上7点的梦。

现实的无奈,但并不代表不可以努力。在《欢乐颂》里面的男神魏总有一句名言:好在人生钱很难,钱生钱却很容易。这句话代表了这个故事里魏总的发家史,其实也代表了很多老一辈香港人的发家史,特别是房地产。很多香港人有个“梦想”,能够买下三套房子,供完,然后退休。而第一套房子就是上车。这个比喻也适用于2000年在上海开始逐步买楼的人,到如今,完全可以认为他们做在高铁上远离了普罗大众。上车,因为钱生钱容易。

大陆的房地产到底以后如何,我们不知道。每个地方、甚至每个城市的情况都会不同。吉力所在香港,所以更愿意以香港本地以史为镜。下面是两个70年代的买楼广告。看看那时候的价钱。海宫大厦的位置就是在铜锣湾。


而现在这些楼盘的价格大概是多少呢?参见下图。这些都已经属于老楼了,假设有人能够现在依然买海宫大厦,并且还是买现在开盘最低的800万的楼(建筑700尺,实用600尺,竟然还是1房!好大!),那么根据目前的贷款要求,50%首付,之后每月供款17000港币左右。当然,那时候是新楼,现在是旧楼,不过假设当时真的有人持有到现在,也差不多退休了,可以参考下涨了多少倍呢?

我们再来评估一下香港的整体通胀,这是找到的香港的大致家庭收入水平,从1971年到2014年,收入上涨了50倍。但是从2001年到2014年这十几年,收入中位数只上涨了10%。你就知道为何香港人抱怨了吧?根據美國顧問Demographia報告指,本港去年第三季樓價收入比達19倍,相當於19年不吃不喝才能夠置業,為全球最難負擔城市,遠高於英國倫敦(8.5倍)、美國紐約(5.9倍)、及新加坡(5倍)。而普通情况下,香港的比率大约是在10年左右。那时候虽然收入不高,但是楼价也不高。所以在便宜时候买楼,就算短期内下跌,但历史上的香港楼市,还真没有什么会绝对跑输的。这也是香港人喜欢买楼的一个原因了。

 

钱生钱的容易的道理也就在这里。除了自住楼之外,很多香港人会额外投资买楼,当然政府限制了供款的上限,与收入挂钩。而且,买楼真正的意义就是在于借贷。借贷等于看空货币的购买力。为何经济学上希望通货膨胀而不是通货紧缩?就是因为希望尽可能地借贷来刺激经济,而借贷人也知道将来还款的金额实际上会小于现在的购买力,特别是房贷,以后只会月供越轻松,除非遇到极端加息周期的情况。

但我个人觉得,楼价会随着通胀上涨有个非常重要的内涵逻辑在里面,需要特别是在大陆通过买楼来作为理财的人士作为一个参考。香港的住房基本上不用担心出租的问题,而租金回报率能够基本大于房贷供款额,所以除了第一笔首付投入之后,房主自己只有净现金流入,租客在帮房东供楼,现金流非常不错。留意上面那个海宫大厦,有写连租约的租金是多少钱,都大于月供的支出。并且租金是随着通胀上涨的,因此这也是房子收租长期而言会好过各种债券投资一样(因为债券的派息是固定的,与通胀无关)。若是在经济良好的环境,利率上涨,那么租金也会随之上涨。如此,即使面对短期的楼价波动,哪怕负资产,只要按时还款,银行也并不会收楼,房主无需过于担心。所以,楼成为香港钱生钱的重要资产,绝大部分人上了资产增值快车道也是因为楼。

但这个逻辑在大陆某些城市是否符合?这个就看个别看情况了。这也是为何大家普遍觉得北京、上海等一线城市的核心区域的楼价再高,也同样无需担心。但是周边地区和其他城市,则未必了。并且,因为国内普遍租金收入会小于供款支出,所以在楼市投资上的净现金流流出,投资的话就要注意资产流动性匹配的问题。仅仅希望以后楼价上涨,这个期望值到底是否能够实现?毕竟房产投资的价值并不在于等着把楼卖掉这么简单。

目前香港正在处于一个楼市的下降期,吉力也等待拿到香港永居的身份以及合适的楼盘。不得不承认,在香港长期而言买楼的确是一个恰当的资产配置。“一生三宅”,也是很多人奋斗的目标。正好看到70年代的房产广告而想到写这篇文章,供大家一起评论。

吉力理财

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