YC兄博客:如何打理出租物业

吉力导读:

看到止凡的博客又在分享YC兄在2008年那一个时期着重分享物业投资的经验,而这篇则是回答如何去打理那么多物业,是否有很多额外烦恼的问题。我觉得这个问题是很多想要通过物业收租作为投资方式的新手们会担心的问题。不过对于大陆的看官们需要留意,香港的楼市和大陆的整体背景可能不同。在香港楼市按揭手续要比大陆便利一些,同时租金回报率也通常远高于大陆,因此除了整体泡沫时期,很多时期都会出现租金大于按揭成本从而产生足够利润回报的情况。目前香港二手房已经出现低于市价10%以上出售的案例,因此在接下去几年,恐怕楼市向下走的空间比较大。

另外,香港目前确实有辣招还没有撤(比如非永久居民买家15%的税,以及一定持有期限内的卖家双倍印花税)。但是最近政府也说了,因为撤辣招是不需要通过立法会的,而加辣招则是需要,考虑到目前立法会的效率和不同政党间的争议,政府不希望将来还要通过立法会去做调控。与其如此,不如按兵不动,尽量不撤辣招,以防将来后悔。所以,虽然目前楼价在向下趋势,但政府依然不会轻易动手帮助现在的业主们。

当楼市调整到一定的价位时,香港楼市可能就会成为一个很好的投资标的——当然,目前看来另外一个风险在于美国加息。在香港经济环境不佳,美国又在加息的情况下,楼市情况到底如何?不知有没有算命先生可以说两句?

 

YC兄的文章 -(2008年8月26日)

提問(YC兄的網友):

想請教下:你出去幾個月,你香港的租金誰幫你收呀?誰幫你打理房子的事情,比如水電費物業管理處通知等等,你香港十個房子應該整天在香港忙於收租呀,你怎麼做到有時間住深圳和去國外旅行幾個月的?

回覆(YC兄):

買樓收租是我的副業,基本上我是當一間公司黎run(但我沒有真正成立一間公司),資產是樓宇(total 9 flat,7個flat on rent),負債是按揭(3個flat still have mortgage),租金是公司收入(現時營業額around 90萬一年,expect下一年租金會over 100萬),我太太是公司的唯一長工,地產代理是我的part time員工,租客是我的client。我run這間公司有幾樣野,set up如下 :

1. 一個獨立bank account for租務和mortgage,所有租客都要將租金存入這account,而銀行亦會從這account deduct我3個flat既mortgage。好處是你只需要上網click入這個account便知所有租客有無交租,而你做下一次融資(預備購入新項目)時,你只係需要supply這個account資枓,銀行便可以check到你每一項租金收入和支出,好方便。

2. 所有差管和我太太的人工(fix amount)都是autopay from this account。

3. 所有盈餘和租客的2個月按金則會存入另一個account作為further investment,現大部份cash都轉左做人民幣定期。這是我的capital account用黎儲錢for新項目的首期和不時之需。

4. 要和地產代理打好關係,我買樓和租務一般都會用小型代理,因為地頭蟲代理d人流動性低,打好關係之後,便會有人幫你做跑腿,唔駛下下都要自己出馬。現時的小型代理,幫你將樓租了出去後,為了留客,一般都會幫你跟租務的鎖碎事,例如小型維修甚至追租等,不用麻煩。代價是你以後都要比佢做獨家盤,過年封利是都唔少得。我現時中上環有4個單位的租務都交俾一個地產代理做,由搵租客、contract完左收樓、re-paint、維修,都係佢一手一腳做,完全無煩惱。

5. 好多人知道我買樓收租,都問我遇到租霸怎樣處理,我收左廿幾年租都未遇過租霸,真係唔知點答你,不過主要都係跟procedure去收樓,這個業主會網頁可以參考:http://www.hkoc.com.hk/ 

6. 另外,我絕對係一個好包租公,我會provide excellent service比我既client,佢住得開心時,對我層樓都會保養好d。基本上,出租之前我一定會將所有維修做好,如果中途真係有野需要維修,都會叫佢維修完之後在下一個月租金扣回,如果係外籍租客,就會叫代理同我跟,完全無問題。

如果無new project,例如融資(預備購入新項目)或裝修等project,我太太每個月只需要在月中和月尾上網check下d租客交齊租未,做下轉賬等。另外,每三個月就寫一次租單入落個租客信箱度,基本上真係無乜野做,絕對係符合富爸爸既小工作多賺錢既principle。

好多blog友以為我hold 住9層樓都是我retire前買落,其實我retire前只係hold往4層樓(有一層還未供完),但在retire之後,卻在這3年間購入5層樓,比我前半生買入既仲要多,我怎樣籍著提早退休這一個機會,從「為工資而辛苦工作」,轉型至「錢為我而工作」這一個階段,遲d同大家分享下。

之前,在上環暫住的安榮,裝修廁所和re-paint過之後,以$12000月租給一個做型像設計的英國黑人。中上環d樓基本上都係租俾此類型single既外國租客。例如,我現時中環嘉利以$10000租左俾一個在阿里巴巴做的美國男孩。另外,中環永利以$9300租左俾一個哥倫比亞籍做garment的女子。佢地交租都很準時,但對你層樓會有要求,一定要木地板、白色牆、廚房要有廚柜等。

另外,中上環d樓基本上好快便可以租出,好似今次出租安榮咁,我層樓裝修前已俾個黑人租左,佢住緊service apartment,所以可以等我裝修完才交樓。今次出租安榮搬入淘大,可以使我generate每個月$5500正現金流,亦為我買下一層樓作出準備。香港經濟下半年(指2008年)會轉差,樓市可能會再調整深d才企定,所以我決定09年上季才買下一層。

吉力理财

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