翻阅YC兄的07年老文:买楼投资

继昨天读到YC兄的关于其侄子投资房产的财技后,我继续翻坑看老文,找到下面这篇写于2007年的11月25日的文章,原文地址。除了确实符合富爸爸穷爸爸的投资理念之外,更加有意思的是其提到关于买新楼还是旧楼的看法。有朋友说,香港的按揭市场与大陆完全不同,大陆无法如此自由地提供再按服务等。不过,既然大陆银行体系一定会逐步与世界接轨,将来也一定会在各种方面像香港和美国一样,就当现在是一种学习。

转载如下:

我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰 叫康威花園地鐵管理508呎20年樓,作價198萬首期60萬 ,銀行借140萬15年月供10500圓。月租一萬應該無問題 。現時我有6個單位在香港作收租用,1個單位在深圳自往。  很多人問我為怎麽這麽喜歡買樓收租,風險大唔大 ,是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。

為怎麽要買樓投資?在此我跟大家說一個例子,2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資,於是我借了一筆錢給他周轉做首期以110萬賣了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓, 並以每一個月$7500租了出去,租金已可以cover 到mortgage。上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬 ,他於是re-mortgage這一層樓,套了60萬出來 ,作為首期賣了一個上環帝后華亭(3年樓)464呎作價220萬的 單位,租金around一萬,可以cover 到mortgage。The point is 如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能祇是增值數萬圓 ,但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共4 00萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的拱桿挍率大 ,但風險比投資外滙及股票margin小。

你們可能說樓價跌又怎樣?在此我又跟大家說一個我的例子 ,我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位,作價228萬 。現時銀行估價只是180萬,賬面損失48萬,但在這十年當中我已 收回90多萬租金,計埋利息支出,可以說是打一個和 。所以我說的買樓收租是一個長線投資,並不是抄樓,風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉,我一儲夠首期便將之買樓收租 ,就是這樣簡單,但收益因為槓桿挍應,和別人交租給你供樓 ,收益比其他投資大。 ,

你們可能說租客不交租又怎樣?不交租便跟procedure收樓 ,完全沒有問題,現時的小型代理,幫你將樓租了出去後,為了留客 ,一般都會幫你跟租務的鎖碎事,例如小型維修或追租等,不用麻煩 。老實說我租了廿多年樓出去,到最近才遇上一個租客時常扡租 ,我便follow procedure去收樓,過程也很順利。另外你的出租樓宇 ,只是一件貨物,不要担心別人住殘你層樓,一個租客完了租約後 ,油下灰水維修下,便再租出,老實講跟本無人會專登破壞你層樓 ,別忘記你的租客還有2個月的按金在你手裹。

資金方面第一筆首期最難儲,其後可以透個re-mortgage ,儲錢,坼細作為買入另一間樓宇的首期,現時銀行都可以做9成按揭 ,資金方面問題應該唔大。以我的經驗,資金的週轉,開始時最難 ,往後便越來越容易。

跟着最重要的是買怎麽樓收租好?(一)記着一定不要買新樓 。現時的新樓,全部都叫豪宅,價錢到最後一刻才知道,過去2 -3年賣新樓的買家都要賠錢離場,小心為上。(二 )收租樓一定要買市中心的舊樓,例如中環,上環,灣仔星街 ,太古城,地鐵站上蓋屋邨如德福,綠楊等都可以買。但東涌 ,將軍澳,南區,東九龍或新界地區的樓,因為供應多比較難租出 ,此外租金和租客的質素也比較低,所以不要考慮。以我為例 ,我有一層海怡866呎租金是$11000但相比我一層378呎在 中環escalator旁的舊樓(重新装修後)現時租金是 $8800,回報率根本不成正比。(三)不要買大樓400呎左右最 好租,一來金額少,二來租客都是單身或新婚夫婦,較為簡單。(四 )最後銀行對你的信用至為緊要,基本上這一個game大部份嘅錢都 是銀行借比你,一份有穩定月薪的正當職業至為緊要 。不要做多餘的分期付款或借稅,這都會影響你買樓的借貸。

最後你們會問我現時樓價已经很貴,現時入市是否太遲 ?我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產,你任何時間買都是貴 。現時中原指素才50幾(1997年7月樓價是100) ,compare with 股票,樓價應該可以再上。

以上是我買樓投資的经驗,這一個方法不會另你大富大貴 ,但另你提早退休,安享晚年,絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ,多買2-3層,我會做好呢份工!

 

吉力后记:

对于现在的年轻人而言,最大的问题在于存首期。目前楼价在天上,早就翻了07年时的一倍都不止,租金回报率现在也基本上跌到了大约2%左右,勉强买楼,首期就是一个最大的问题。在YC兄的另外一篇文章内看到他提到四叔李兆基对于年轻人理财方面的指导,而Google之发现,在今年10月底的香港文汇报上也同样刊登了他在访问北大时提到的致富心得,如下图:

除了第四点有朋友提出质疑,但李兆基说的也确实是大白话,在目前香港的现实而已。最重要的恐怕就是第三点,在有了第一桶金之后,如何钱生钱的问题。这也是穷人和富人之间最大的差别。看完YC这篇文章后,应该能够对此有更加深刻的理解。若是觉得太深奥,就不妨去看一下富爸爸穷爸爸这套书吧。

吉力理财

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