2008年时的一对年轻情侣在香港投资楼市的启示

下面这篇文章是在止凡的“取之有道”中看到转载YC兄的文章,并且还专门到YC兄的老博客网站里面去翻了翻,确实是一个宝藏值得慢慢细读。感兴趣的朋友可以翻翻旧帖:http://yc-blog.tumblr.com/

目前香港的楼市似乎有下跌的趋势,所以很多人都开始关注楼市情况。而这篇08年时的投资环境与现在完全不同,但是其背后的投资逻辑理念却是非常值得学习的。

 

YC兄的文章 -(2008年6月18日)

很多blog友的回應都曾提及想通過買樓收租達到財務自由的目標。其實如果你有一份穩定的職業,用買樓收租既辦法,持之以恆,我絕對相信每個人都可達到這一個目標,重點是你有無決心去做。

我以前打政府工,很多同事能力比我強,比我勤力,我亦有和他們分享買樓收租的經驗,但他們就是缺乏強烈的「點解要做」的想法,亦唔想承擔風險,所以仍在職場努力工作。

我並不是說努力工作唔好,我只是說他們應將部份時間關注自己的資產,而不是收入。佢地唔明白剩係識得努力工作而唔去努力增加自己的資產,佢地耗費一生只係幫到老闆致富,而唔係自己。所以一個人的思維是決定你是窮人和富人的最大分別。

如果你想致富,就要少工作,多賺錢。為了做到這一點,你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿,風險也相對較低。由於大部份blog友們都 比我年青,我的故事可能有些outdated,所以我用我姪仔的例子(今年30歲,05年一月開始買樓收租)來說明買樓收租槓桿的威力,大家可能會有一些 體會。

1. 我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低,我姪仔有幸在朋友的computer firm做programmer,努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身,遺下每人40萬遺產給每一個孫,作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試 到財務槓桿的威力,從而走上快車路。

2. 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時,我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔,以113萬買了一層400呎在中環 Soho區escalator旁的舊樓,比3成首期34萬,餘款7成79萬供10年月供$7800(3.5厘),並跟著以$6500租出。07年3月銀行 估價升值至185萬,他於是re-mortgage層樓按7成130萬,130萬減銀行欠款70萬 = 60萬cash in hand。130萬供15年月供$10200(4.85厘)。新簽租約加租至$8500。

3. 套了60萬cash之後,07年4月購入帝后華庭220萬464呎單位,首期3成66萬,餘款7成154萬供15年月供$12000(4.87厘),並跟 著以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335萬,他於是re-mortgage層樓7成234萬,234萬減銀行欠款145萬 = 89萬cash in hand。234萬供25年月供 $10500(2.45厘)。新簽租約加租至$12800。

4. 套了89萬cash之後08年6月購入奥運站帝柏海灣487萬645呎單位,首期1成半73萬 另20萬(佣金,律師費,按揭保險費,stamp duty)total 93萬,做8成半按揭414萬 供25年,每月供款$18500(2.5厘計)。帝柏收樓之後估計以$19000租出(將會出租一年然後收回自住)。

5. 現Soho層樓最新估價260萬,帝后最新估價335萬,帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬,這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額,而且風險會好大。

實際供款$(10200+10500+18500)= $39200。租金收入$(8500+12800+19000)= $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓,我姪仔其中2層(帝后華庭和帝柏海灣)都是和女友一齊夾份買,而帝柏海灣是 預備下一年年尾結緍之後自住用。

這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例,在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時,我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力,以上實例可以作為參考。

 

吉力后记:

上述的情况很明显的是通过楼市不断的升值,利用楼市的杠杆效应,放大自己的投资收益。其效果跟之前杠杆投资股市的非常相似,但是风险完全不同。YC兄在后续的文章中,又因为大量网友的提问,而再写了一篇文章解释。其中他也提到了相应的风险,不建议贷款比例超过7成,同时要预留大约3-6个月的储备金作为房子的空租期与应付加息。有兴趣的朋友们可以翻翻看YC兄的博客。

Retire Young Retire Rich,这个目标看上去非常得吸引人。但要做到这点,首先要有清晰的头脑认识清楚如何把握好资产,同时清楚投资的风险在自己的掌握之内,就好。

再次说明,本文的目的是学习楼市投资的个人理念,不代表建议盲目通过投资楼市来致富喔!

吉力理财

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