买楼投资?看一篇高手的老博客文章

吉力导读:今天正好有朋友问我买楼投资的事情。她说对买楼投资并没有太多了解,但是有倾向去某国买楼做投资,出租用途。我一直在看国内和香港的楼价,因为我也还未上车,不过对于某国的楼市则不太了解,因此也不好多说。不过,买楼除非是逼上梁山的刚需之外,即使是自住,也需要看一下现在的价位到底如何。之前在一辆的士上,我们和客户一行人聊到香港楼价,的士司机就忍不住发话说,香港楼市现在如何夸张。接下去一加息,然后经济一不好,又有很多人像98年那样要负资产了。我们笑笑,不过道理的确不是没有。

而正好在一个Blog中看到该名博主贴出了一篇楼市投资高手的旧闻。市况与现在完全不同,绝对不能照抄。但是他看重买楼的现金流的概念,则与之前读过的《富爸爸穷爸爸》非常接近。若是大家还在犹豫把买楼作为投资用途的,不妨仔细读读这篇文章。再次提醒,07年的楼市与现在完全不同。吉力绝非认为任何人现在买楼都是一个合理的投资理财方式!

 

YC兄的文章 - 買樓投資(2007年11月25日)

我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰叫康威花園地鐵管理508呎20年樓,作價198萬首期60萬 ,銀行借140萬15年月供10500元。月租一萬應該無問題。現時我有6個單位在香港作收租用,1個單位在深圳自往。很多人問我為怎麼這麼喜歡買樓收租,風險大唔大,是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。

為什麼要買樓投資?在此我跟大家說一個例子,2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資,於是我借了一筆錢給他周轉做首期,以110萬買了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓,並以每一個月$7500租了出去,租金已可以cover到mortgage。

上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬,他於是re-mortgage這 一層樓,套了60萬出來,作為首期買了一個上環帝后華亭(3年樓)464呎作價220萬的單位,租金around一萬,可以cover到mortgage。

The point is如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能只是增值數萬元,但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共400萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的槓桿率較大,但風險比投資外匯及股票margin小。

你們可能說樓價跌又怎樣?在此我又跟大家說一個我的例子。我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位,作價228萬。現時銀行估價只是180萬,賬面損失48萬,但在這十年當中我已收回90多萬租金,計埋利息支出,可以說是打一個和。所以我說的買樓收租是一個長線投資,並不是炒樓,風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉,我一儲夠首期便將之買樓收租,就是這樣簡單,但收益因為槓桿效應,和別人交租給你供樓,收益比其他投資大。

你們可能說租客不交租又怎樣?不交租便跟procedure收樓,完全沒有問題,現時的小型代理,幫你將樓租了出去後,為了留客,一般都會幫你跟租務的鎖碎事,例如小型維修或追租等,不用麻煩。老實說,我租了廿多年樓出去,到最近才遇上一個租客時常拖租,我便follow procedure去收樓,過程也很順利。

另外,你的出租樓宇,只是一件貨物,不要擔心別人住殘你層樓,一個租客完了租約後,油下灰水維修下,便再租出,老實講根本無人會專登破壞你層樓,別忘記你的租客還有2個月的 按金在你手裡。

資金方面第一筆首期最難儲,其後可以透個re-mortgage,儲錢,拆細作為買入另一間樓宇的首期,現時銀行都可以做9成按揭,資金方面問題應該唔大。以我的經驗,資金的週轉,開始時最難,往後便越來越容易。

跟著最重要的是買怎樣樓收租好?

(一)記著一定不要買新樓。現時的新樓,全部都叫豪宅,價錢到最後一刻才知道,過去2-3年賣新樓的買家都要賠錢離場,小心為上。

(二) 收租樓一定要買市中心的舊樓,例如中環、上環、灣仔星街、太古城、地鐵站上蓋屋邨如德福、綠楊等都可以買。但東涌、將軍澳、南區、東九龍或新界地區的樓,因為供應多比較難租出,而租金和租客的質素也比較低,所以不要考慮。以我為例,我有一層海怡866呎租金是$11000,但相比我一層378呎在中環escalator旁的舊樓(重新装修後)現時租金是$8800,回報率根本不成正比。

(三)不要買大樓,400呎左右最好租,一來金額少,二來租客都是單身或新婚夫婦,較為簡單。

(四)最後銀行對你的信用至為緊要,基本上這一個game大部份嘅錢都是銀行借比你,一份有穩定月薪的正當職業至為緊要。不要做多餘的分期付款或借稅貸,這都會影響你買樓的借貸能力。

最後,你們會問我現時樓價已經很貴,現時入市是否太遲 ?我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產,你任何時間買都是貴 。現時中原指數才50幾(1997年7月樓價是100),compare with股票,樓價應該可以再上。

以上是我買樓投資的經驗,這一個方法不會令你大富大貴 ,但令你提早退休,安享晚年,絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ,多買2-3層,我會做好呢份工!

吉力理财

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