石静泉:什么会影响香港房价

香港的房价早就超了97,对我而言可望不可即。每天路过那些地产中介门口,基本上就没见过400万以下的房子。我将来的房子在哪里?我也不知道。我都不知道自己会不会在香港做冤大头买这么高价的房。很多人都说房价不会再大涨,但至今似乎从没听见大跌的言论。确实,无论是美国低息还是供求关系而言,确实看不到任何房价会大跌的理由。但有什么东西是永远只会涨不会跌的么?你见过么?

石Sir今天在《香港经济日报》的专栏里面写了影响房价的因素,他也给不出答案,不过这种分析角度值得我借鉴。这里只谈香港的楼价,并不涉及大陆市场。请朋友们阅读时候留意。

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随着香港人口组成的变化,一些未来影响楼价的因素,是可以前之所未见,即是历史上无迹可寻,无办可依,而这些因素一旦实现,就如被雷劈中,怨不得人,鬼叫你行雷闪电都要爬马鞍山。

影响香港楼价的因素有︰

⑴楼是要来住,故人愈多,愈要多楼,但要几多楼?是一人一间,两人一间,三人一间,还是……十人一间?

⑵在60年代,港人可以接受一屋72家房客,像我辈年纪的人,不少都是100呎房住一家人,连父母可以达到6、7、8人一间房,笔者就是8个人住100呎房。

⑶在当时,我们都觉得有瓦遮头已是十分幸福,在今时一定谓无人道。要有人道,笔者认为今时是一间楼应有800呎建筑面积,七成半实用面积,即实用为600呎,两房一厅,一厨一浴。为什么是这个呎数,见下文分析。

⑷曾荫权为政的7年,最大建树是推高楼价,由于不积极开发土地,使到有年楼宇落成只得7,800间,与每年平均应落成公私楼四、五万间计,这着实是少得可怜,有谓是曾荫权对地产商倾斜所致,为什么要让地产霸权成形?有很多种猜测,各位可以估,我不谈了。

以每年政府应提供二、三万个单位计,故光是要补回这曾荫权7年之所欠,便应一下子有20万个单位才可,如今时只谓年有20,000个单位,自然是政府宣布完建楼大计,楼价即升,因20,000个和200,000个即是政府无计。

⑸是否真一下子有200,000(或更多)单位才可?亦要看多个因素︰

(i)年轻一代有几多想结婚?

(ii)结婚之后又想有多少子女?

(iii)结婚之后有几快会离婚?

(iv)有几多有居港权的子女会来港住?

(v)上一辈老人家有几长命?

(vi)有几多投资移民,或外资来买港楼。

90年代,港楼价由二千八升到逾八千,但今时又是否一样,楼价会坐直升机?请考虑以下︰

⑴90年代是有60万适婚男女迫切在结婚后即要找楼住,但今时则不一定,(a)没有60万适婚男女这么多;(b)结婚后也可以暂跟父母住,因为70至90年代一家仍住一间房,但当时子女今时为人父母者已供了楼后,便是住一层楼,可以有房让结了婚子女同住。

⑵70至90年代男女,一结婚就想生仔,今时可以整世人都不生仔,理论上是结了婚者可跟父母同住,一直到老人家百年归老。

港福利愈好内地人涌港愈多

这两点是在指出,今时不可以再用70至90年代的观念,看有几多对新婚夫妇就要有几多间楼,因为我们做子女时我们的父母无楼,但我们今时为人父母,我们有楼,但子女就未必有能力供到楼。

70至90年代的单身率,离婚率跟今时不一样,当时可以算两个人一间楼,今时可以一个人一间楼。由于有庄丰源案的判例,只要此判例一日未被推翻,他日可以有这样居港权来港的人士可以有几万、十几万、几十万,以至上160万(这个数是当时争拗人数之一)。

当时的司法界、人权界认为此数是作大,但是否会成真取决于之后香港的福利,生活水平吸引力等等。如果国内生活,求职机会愈差,这个数将会愈大,相信今届诺贝尔经济学奖得主也计不出这个数,此即政府怎去为这些可以一下子涌来的港人,准备房屋?

今时确有不少老人家孤苦无依,但亦有不少老人以前买了间细屋。大角咀、深水埗、筲箕湾、湾仔就有不少这类家有其屋的老人,他们几时死?他们一日未死,子女未必会和他们住,他们一死,子女可以住入老人的屋(遗产),又或可以卖掉这些屋。以2030年每四个人就有一个长者计,估计到2030年后,这类老人「凶」屋供应会不少,但有几多?

投资移民来港买楼可以易计到数,因为可以用政策,用买楼银码,买楼间数来作出限制,今时则是有约20%的新供应楼,是由非港资(主要是中国同胞)买去。

不少人讲今时楼价贵是供求失衡,搞好供应就掂嘞,讲就易,但就按上述情况计计总需求将如何?你计得出,我真系批个头俾你做凳坐,因为一定无人可以准确计得到,然则在「求」未可知之的时候,怎去「供」?

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