投资REITs解构

看好房地产市场但又没有资金直接买楼分一杯羹的,那么REITs就是一个很不错的选择,特别是在港股市场上有多只房地产信托,投资于各种不同的物业。问问看公司的办公室或者商场的租金有没有上涨就可以知道相应房地产信托到底收益如何。相比某些看不懂的公司,这样的模式还是比较简单,能亲自去“视察”的。

REITs,顾名思义,是投资于房地产项目的集体投资计划,以基金单位信托形式组成,REITs可如股票般自由买卖,然而,REITs始终不是一般的股票,受《房地产信托投资基金守则》所制约,本身其实有相当多的限制。

图片来源:香港经济日报

投资活动有限制

首先,既然是要特别独立开来,自然就不像一般的地产股一样,根据上述守则,REITs只可投资于房地产,但不可以进行频繁买卖之类的投机活动,除非股东特别允许,否则最少要持有至少两年时间,根本目的就是以长线投资带来的稳定收入为原则。

 正因为REITs本身长期投资的特点,投资REITs本身也应该是抱着长线投资的理念,而非短炒快进快出。

而且,REITs被禁止发展土地以及参与任何物业发展项目,但翻新及及装修等等则没有问题,亦即可收购已发展项目来进行持续发展,而REITs未来会进行何样的收购,本身亦是投资者会关注的重点之一。

此外,除了投资活动外,在举债方面,REITs亦有相当大的限制,其负债占资产比例,亦即资产负债率,不可高于45%,所以,普遍REITs的负债相对并不算高。

派息比率高达9成

另一方面,REITs最受投资者欢迎的地方,莫过于是其较一般股票为高且稳定的股息,较具防守性。

之所以会如此,皆因守则中对其派息比率有所规定,REITs必需要将其除税后的可分派收入中的至少9成,作为股息分派给投资者。

值得留意的是,这里用的是可分派收入(Distributable Income),而不是盈利(Profit),因为REITs的资产几乎全是房地产,其价值变幅会对盈利有相当大的影响,但问题是REITs的资产一般是拿来长期持有而不是炒卖,这些仅在帐面上、非现金的盈利(如物业升值),根本就不能作为股息分派。

如同买股票一样,在把股票卖掉之前,即使股票涨到月球上去,你“膨胀”的财富依然是虚幻的,只有在卖出那一刻钱才落袋。REITs也一样,地产的增值跟真实的利润没半毛钱关系。若从现金流量表上看就发现,根本没有跟利润增长相对应的现金净流入,因为本来就只是纸面财富而已嘛。所以投资REITs读报表和相关新闻时,应该紧记这个特点。

收入︰留意租金质素

普遍而言,现时港股REITs的房地产组合主要可分为以下几类,分别是商场及停车场、工商厦包括是写字楼等,当然,其中亦有档次之分,在不同经济环境下受影响的程度亦各有不同

上文提到,REITs是禁止进行房地产的频繁买卖的,所以,REITs的主要收入来源自租金方面,而若经营有亏损的话,是有机会不派息的,即高派息绝不是必然的保证,因此,租金的质素,即其可持续性以及增长幅度便特别惹人关注。

写字楼租金见调整

举例来说,如是工商厦方面,可留意如写字楼的租金走势究竟如何,从图一可见,中环写字楼租金自去年见了一个短期高位后便一直向下调整,据大和的报告指出,过去12个月,中环写字楼租金跌逾1成,租金形势看来并不乐观。

不过,除了租金本身外,空置率亦是一大重要因素,事实上,由于租金见调整的关系,空置率亦有一定的改善,中环、湾仔等地的写字楼空置率皆在5%以下,高力国际预测,未来12个月甲级写字楼整体租金下跌4%,中环及金钟由于写字楼供应有限,估计甲级写字楼的平均租金跌幅仅3%。

此外,各种物业都需要注意的一点就是租约到期之后可能产生的空置率和租金的变动。比方说,拥有中环花旗银行广场及旺角朗豪坊的冠君(02778),朗豪坊办公大楼至今年中时的出租率改善至98%,而今年只有小量租约到期,因此相关收入会相对稳定,但明年却有51%的租约到期以及另外10%的租约要进行租金检讨,因此,明年租金调整的可能性颇大,宜留意。

图片来源:香港经济日报

以上除引用部分为本人评述之外,均摘录自:香港经济日报。

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